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樓市價(jià)格仍在“磨底”。過去的七月份，全國70城的二手房價(jià)格環(huán)比普跌，一線、二線、三線城市的二手住宅銷售價(jià)格，環(huán)比分別下降1.0%、0.5%、0.5%；從漲跌城市數(shù)量來看，僅1城二手房價(jià)環(huán)比上漲，另有1城持平、68城下跌。

二手房價(jià)唯一環(huán)比上漲的城市，是較低調(diào)的省會城市——太原。當(dāng)月，太原二手房價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比下跌4.6%；新房價(jià)格環(huán)比下跌0.2%，同比上漲1.0%。這座常住人口551萬、地區(qū)生產(chǎn)總值5418億元的城市，樓市實(shí)情到底如何？

省會二手房價(jià)短期反彈

古城太原，是一座歷史底蘊(yùn)深厚的城市。太原有5000多年文明史和2500多年建城史，諸多歷史名人與這里緊密相連，有晉祠、天龍山石窟、蒙山大佛、太原古縣城等古今勝跡。

煤炭同樣是當(dāng)?shù)乩@不開的話題。在煤炭、電力、冶金等重工業(yè)支撐下，太原經(jīng)濟(jì)發(fā)展一度風(fēng)光無兩，本世紀(jì)前十年是其煤炭產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”，GDP增速一度超過全國平均水平。

2021年，受煤炭、鋼鐵等大宗商品價(jià)格上漲的影響，太原GDP跨過5000億元大關(guān)，并制定了備受矚目的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，稱要在2025年末“經(jīng)濟(jì)總量奮力向萬億元規(guī)模邁進(jìn)”。

不過，受國內(nèi)外宏觀和產(chǎn)業(yè)環(huán)境影響，太原在2023年將經(jīng)濟(jì)總量“萬億目標(biāo)”推遲至2027年。截至2024年，太原GDP總量為5418.87億元，增速1.2%，低于全國3.8個(gè)百分點(diǎn)。

太原這一資源型城市，能否在2027年跨上“萬億臺階”，目前來看，還存在諸多不確定性。

值得注意的是，雖然GDP規(guī)模還在“闖關(guān)”，當(dāng)?shù)胤績r(jià)卻屢屢“逆勢”上揚(yáng)。去年底以來，太原新房價(jià)格整體呈環(huán)比上漲的態(tài)勢，二手房價(jià)格則以下行為主。到今年七月份，當(dāng)?shù)匦路績r(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下調(diào)，二手房價(jià)卻成為全國唯一環(huán)比上行的城市。

具體來看，7月份，太原新房價(jià)格環(huán)比下跌0.2%，同比上漲1.0%，新房結(jié)束了環(huán)比“十連漲”行情；二手房方面，環(huán)比上漲0.2%，同比下跌4.6%；除了太原，西寧是唯一二手房價(jià)環(huán)比持平的城市，其余的全國大中城市，二手房價(jià)格普遍下滑。

太原二手房價(jià)為何走出“逆勢”行情？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，太原市場屬于相對穩(wěn)健的市場，過去房地產(chǎn)沒有像其他省會城市一樣大規(guī)模擴(kuò)張，所以市場數(shù)據(jù)會保持相對穩(wěn)定。其他跌幅較大的城市，二手房供需矛盾普遍突出。

安居客網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，太原當(dāng)?shù)卮_實(shí)有少數(shù)區(qū)域，二手房掛牌價(jià)出現(xiàn)微幅上行。8月份，迎澤區(qū)二手房掛牌均價(jià)10036元/平方米，環(huán)比上漲0.37%；萬柏林區(qū)掛牌均價(jià)8006元/平方米，環(huán)比上漲0.05%；尖草坪區(qū)掛牌均價(jià)6424元/平方米，環(huán)比上漲1.18%。

有當(dāng)?shù)厝耸勘硎荆址康膬r(jià)格高點(diǎn)是在2019年，此后市場行情掉頭向下，加上二手房掛牌量不斷增多，當(dāng)?shù)囟址拷?jīng)歷了一段價(jià)格回調(diào)期；經(jīng)歷多年“以價(jià)換量”后，部分區(qū)域市場趨于穩(wěn)定，二手房的性價(jià)比也有所凸顯，部分核心板塊較為穩(wěn)定。

但從整體趨勢看，在降價(jià)房源多于漲價(jià)房源的情況下，二手房市場難言徹底企穩(wěn)。

安居客太原方面表示，7月份，太原二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，二手房市場略有回暖，但同比仍下降4.6%，市場處于調(diào)整期。從1～7月平均表現(xiàn)看，前7個(gè)月均價(jià)同比下跌4.8%，當(dāng)?shù)囟址績r(jià)屬于“短期反彈”，長期價(jià)格壓力較大。

從新房價(jià)格看，雖然7月環(huán)比下跌0.2%，但同比上漲1.0%。在各類大平層、大面積、改善項(xiàng)目入市影響下，太原新房價(jià)格被明顯拉升。安居客太原稱，前7月，太原新房均價(jià)同比上漲1.1%，短期出現(xiàn)季節(jié)性微調(diào)，中長期仍呈小幅上漲態(tài)勢。

業(yè)內(nèi)人士表示，太原房價(jià)“分化”特征明顯，從區(qū)域來看，核心片區(qū)相對郊區(qū)較為堅(jiān)挺；新房和二手房也有所分化，新房市場價(jià)格變動，主要受改善及高端項(xiàng)目入市影響；二手房價(jià)部分區(qū)域性價(jià)比凸顯、跌勢放緩，長期來看仍存在不確定性。

樓市企穩(wěn)仍需“有力措施”

太原二手房價(jià)短期反彈，是當(dāng)前樓市中的局部表現(xiàn)。

從全國層面看，房地產(chǎn)“止跌企穩(wěn)”仍需繼續(xù)發(fā)力。7月份，全國70個(gè)大中城市中，僅有6個(gè)城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，居于前列的是上海、烏魯木齊、宜昌、三亞、長春、常德，漲幅分別是0.3%、0.3%、0.2%、0.2%、0.1%、0.1%。

二手房方面，7月一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下降1.0%，二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.5%。同比來看，一線、二線、三線城市二手房價(jià)同比分別下降3.4%、5.6%和6.4%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，進(jìn)入5月份以后，由于前期需求釋放充分，且存在部分需求超前釋放的情況，加上政策空間收窄、應(yīng)出盡出，6月份以來也是傳統(tǒng)淡季，政策對市場的支撐減弱，因此市場進(jìn)入下行態(tài)勢。

易居研究院表示，當(dāng)前二手房和新房市場一樣，面臨下跌城市數(shù)量較多、市場仍在深度調(diào)整的情況。各地二手房市場，存在“房東不愿繼續(xù)降價(jià)銷售、購房者不降價(jià)就不買”的困局，導(dǎo)致二手房交易面臨買賣受困問題，掛牌和交易周期變長。

“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)還需要努力。”該機(jī)構(gòu)稱，各地既要梳理既有政策，確保政策效應(yīng)持續(xù)發(fā)力，同時(shí)要做好二手房相關(guān)工作，若二手房龐大的掛牌量不消化，會一直制約房地產(chǎn)供求關(guān)系的改善，各地要加大力度研究如何消化存量房源問題。

值得注意的是，8月18日，國務(wù)院第九次全體會議召開。國務(wù)院總理李強(qiáng)李強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次工作部署專門提及房地產(chǎn)，說明穩(wěn)住房地產(chǎn)依然是重要且迫切的，相較于國常會“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，本次明確提出“采取有力措施”，意味著各地8月份要進(jìn)一步加大政策出臺，且力度有望超過此前一輪。

中指研究院稱，近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱現(xiàn)象，8月初北京已經(jīng)率先落地優(yōu)化政策，調(diào)整限購、加大公積金支持，預(yù)計(jì)未來上海、深圳或?qū)⒏M(jìn)，更多城市有望落地房地產(chǎn)支持政策；中央層面也存在發(fā)力空間，新一輪支持政策有望開啟。

一方面，今年中央多次明確城市更新的重要性，土地、金融等更多配套政策或在路上。在促進(jìn)改善需求釋放上，供給端有望加大高品質(zhì)住房供給，通過“好房子”引導(dǎo)改善性需求入市，并通過降低稅費(fèi)等方式，鼓勵(lì)企業(yè)提供更多高品質(zhì)住房。

在李宇嘉看來，房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的趨勢是不變的，經(jīng)歷連續(xù)3年半回調(diào)后，住宅銷售面積已經(jīng)降至2010年以來的水平，未來大幅度下探的可能性不大；其次，政策開始轉(zhuǎn)向修復(fù)基本面，包括生育、就業(yè)保障等，這是中短期內(nèi)房價(jià)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵。