證券時報網(wǎng)
李映泉
2025-08-26 22:41
8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務(wù)局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（下稱《通知》）。
《通知》內(nèi)容包括調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個人住房信貸以及完善個人住房房產(chǎn)稅等政策，自2025年8月26日起施行。
受此消息帶動，A股市場房地產(chǎn)板塊大漲。截至昨日下午收盤，萬通發(fā)展?jié)q停，深深房A和萬科A漲超9%，榮盛發(fā)展和金地集團漲近7%。
政策陸續(xù)松綁 提振樓市
《通知》的核心是：繳滿一年社保，外環(huán)線以外不限套數(shù)；成年單身人士按居民家庭執(zhí)行購房限購政策；公積金貸款額度增加，最高到216萬元；非戶籍首套免征房產(chǎn)稅，二套按照人均60平方米計算扣除。
期貨日報記者注意到，今年8月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京住房公積金管理中心聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，對樓市限購政策做出重大調(diào)整：符合購房條件的居民家庭在北京五環(huán)外購買商品住房(含新房與二手房)時，套數(shù)限制全面取消。這意味著，京籍家庭或在京連續(xù)繳納2年以上社保、個稅的非京籍家庭，只要資格達標(biāo)，在五環(huán)外均可按需購房。這不僅打破了北京在一線城市中“限購最嚴(yán)”的固有印象，更以差異化調(diào)整思路引發(fā)市場各方的關(guān)注與熱議。
行業(yè)人士直言，此次上海房地產(chǎn)政策調(diào)整整體符合市場預(yù)期，力度又超過北京，對改善當(dāng)前外環(huán)外市場成交壓力作用重大。
對周一地產(chǎn)股的大漲，中國商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會副會長宋向清告訴記者，這一現(xiàn)象是政策催化、企業(yè)基本面改善與市場預(yù)期共振的結(jié)果。
一是近期政策密集加碼向市場釋放明確信號。上海發(fā)布的《通知》堪稱近年來力度最大的區(qū)域性政策組合拳，直接激活了上海外環(huán)內(nèi)外巨大的潛在的改善性購房需求，加之北京（五環(huán)外不限購）、深圳（五環(huán)外社保年限降至1年）等一線城市政策也相繼放松，疊加多地購房補貼、公積金貸款額度提升，從而形成全國性的寬松氛圍，這種全國政策聯(lián)動效應(yīng)激發(fā)了市場信心。
二是龍頭房企基本面邊際改善。萬科等房企不僅在市場下行周期中仍能保持較強的現(xiàn)金生成能力，而且還與碧桂園等房企達成債務(wù)重組方案，推動行業(yè)化債進入新階段，市場對房企信用修復(fù)的認可度提高。
三是市場預(yù)期從悲觀轉(zhuǎn)向博弈修復(fù)。一方面估值處于歷史底部，萬科等A股動態(tài)市盈率顯著低于行業(yè)均值。另一方面資金面形成共振，公募基金地產(chǎn)持倉比例降至歷史低位，政策利好推動機構(gòu)資金回補。同時，北向資金單日凈買入地產(chǎn)股超30億元，創(chuàng)年內(nèi)新高。
宋向清表示，上海作為房地產(chǎn)市場的“風(fēng)向標(biāo)”，其政策調(diào)整將產(chǎn)生三重深遠影響。
“首先，上海是供需結(jié)構(gòu)重塑的試驗田。一方面，上海房地產(chǎn)新政在需求端激活改善鏈條；另一方面，在供給端倒逼品質(zhì)升級。其次，上海是金融政策創(chuàng)新的突破口。上海取消房貸利率首套與二套的區(qū)分，這一試點可能向全國推廣。若全國復(fù)制，預(yù)計可降低居民利息支出約1500億元/年。‘又提又貸’政策破解了長期存在的公積金使用壁壘，深圳、杭州等城市已啟動調(diào)研，計劃跟進類似措施。最后，上海是土地市場分化的催化者。政策實施后，上海外環(huán)外宅地溢價率從5%升至12%，萬科以15%的溢價競得青浦地塊，顯示房企對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的爭奪加劇。同時郊區(qū)庫存去化加速，上海遠郊庫存去化周期從18個月縮短至12個月，但金山、崇明等區(qū)域仍面臨去庫壓力，這可能倒逼地方政府調(diào)整供地結(jié)構(gòu)?！彼蜗蚯逭f。
宋向清進一步解釋稱，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正處于“政策底→市場底→基本面底”的傳導(dǎo)進程中，投資者要精準(zhǔn)把握結(jié)構(gòu)性機會。對短期配置者而言，建議優(yōu)先關(guān)注核心城市優(yōu)質(zhì)房企、物管龍頭，以及受益于政策松綁的建材、家電行業(yè)。對長期布局者而言，建議跟蹤城中村改造、保障性住房等政策紅利，提前布局城市更新REITs、租賃住房等資產(chǎn)。
房地產(chǎn)板塊大漲對相關(guān)期貨板塊影響幾何？
昨日，受多種因素的影響，鐵礦石、熱卷和螺紋鋼等期價也出現(xiàn)不同程度的上漲。
“上海個人商貸政策松綁，地產(chǎn)板塊集體異動，令人對螺紋鋼期價有了更多遐想。”華寶期貨黑色分析師趙毅說，螺紋鋼今年整體走勢較被動，主要是受地產(chǎn)行業(yè)拖累，7月份的上漲更多是受“反內(nèi)卷”的影響。
“本次上海釋放積極信號，短期利多鋼價，中期仍需進一步觀望。目前供需雙弱情況下，市場缺乏更多驅(qū)動，此時市場釋放利好有助于從情緒上推動鋼價上漲。后續(xù)需重點關(guān)注房地產(chǎn)銷售端變化，若能帶動量價回升，不排除向鏈條上游傳導(dǎo)，帶動開工和施工環(huán)節(jié)，從而改善用鋼環(huán)境，但這需要更長的時間去驗證。”趙毅說。
