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過(guò)去幾年，洛杉磯的一對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人夫妻布洛克·哈里斯（Brock Harris）和洛里·哈里斯（Lori Harris）一直在火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)中摸爬滾打。但最近，他們明顯感受到市場(chǎng)正在發(fā)生變化。

洛里發(fā)現(xiàn)，以前一些房源一上市就會(huì)受到買(mǎi)家追捧，如今卻不再那么搶手?！斑^(guò)去，我們的開(kāi)放日常常人滿為患，隨后能收到多達(dá)15個(gè)報(bào)價(jià)。現(xiàn)在，即便開(kāi)放日依然熱鬧，我們有時(shí)也只會(huì)拿到一個(gè)報(bào)價(jià)”。

這種降溫不僅出現(xiàn)在洛杉磯。在疫情暴發(fā)后的幾年里，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起了一股熱潮：賣(mài)家在多個(gè)報(bào)價(jià)之間糾結(jié)，稀缺房源的出價(jià)往往遠(yuǎn)高于要價(jià)。而如今，這種狂熱的局面正在逐漸消退。

樓市放緩

根據(jù)房地產(chǎn)搜索引擎Zillow的數(shù)據(jù)，今年6月，超過(guò)1/4的賣(mài)家下調(diào)了要價(jià)，這是自2018年以來(lái)同期最高比例。

需求的回落同樣沖擊了新建住宅市場(chǎng)。美國(guó)全國(guó)住房建筑商協(xié)會(huì)（National Association of Home Builders）18日發(fā)布的報(bào)告顯示，66%的房屋建筑公司不得不通過(guò)提供銷售激勵(lì)來(lái)吸引買(mǎi)家，這一比例創(chuàng)下疫情以來(lái)的新高。

另?yè)?jù)洲際交易所（ICE）8月份的報(bào)告，全美超過(guò)30%的大型房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已較近期高點(diǎn)下跌至少1%。

佛羅里達(dá)州的樓市逆轉(zhuǎn)尤為顯著。疫情過(guò)后，南佛羅里達(dá)憑借陽(yáng)光充足和相對(duì)寬松的防疫政策，吸引了大批遠(yuǎn)程辦公人士，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度火爆。然而，過(guò)去兩年，該州市場(chǎng)明顯停滯，成為全美趨勢(shì)的縮影。

“總的來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為這是一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)。”佛羅里達(dá)州德拉海灘的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人莎倫·羅斯（Sharon Ross）表示，現(xiàn)在“庫(kù)存量非常大”。

ICE的數(shù)據(jù)顯示，佛羅里達(dá)州房?jī)r(jià)跌幅繼續(xù)領(lǐng)先全美，該州85%的縣在過(guò)去一年中出現(xiàn)價(jià)格下降。與此同時(shí)，得克薩斯州房?jī)r(jià)也出現(xiàn)大幅下跌，加利福尼亞州、亞利桑那州、科羅拉多州和愛(ài)達(dá)荷州部分地區(qū)的房?jī)r(jià)較近期高點(diǎn)下降了3%以上。

不過(guò)，ICE報(bào)告指出，東北部和中西部部分地區(qū)的房?jī)r(jià)仍在上漲，只是漲幅已明顯低于前幾年。羅斯補(bǔ)充說(shuō)，房屋保險(xiǎn)費(fèi)和房產(chǎn)稅的快速上漲，也讓許多買(mǎi)家不再愿意支付幾年前的高價(jià)。

住宅房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司雷德芬（Redfin）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家達(dá)里爾·費(fèi)爾韋瑟（Daryl Fairweather）指出，房?jī)r(jià)上漲和抵押貸款利率居高不下只是房地產(chǎn)市場(chǎng)放緩的部分原因。她強(qiáng)調(diào)，不僅僅是“負(fù)擔(dān)能力”的問(wèn)題，更深層次的經(jīng)濟(jì)不確定性也讓買(mǎi)家望而卻步。

“在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如此不確定的情況下，人們會(huì)對(duì)作出大額財(cái)務(wù)承諾猶豫不決?！辟M(fèi)爾韋瑟補(bǔ)充道，“如果你失業(yè)了，可能會(huì)擔(dān)心找不到新的工作支付房貸，這種壓力會(huì)讓潛在買(mǎi)家更謹(jǐn)慎?！?/p>

近期的環(huán)境也加劇了這種擔(dān)憂。美國(guó)總統(tǒng)特朗普的貿(mào)易和關(guān)稅政策在一定程度上拖累了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而上個(gè)月就業(yè)數(shù)據(jù)遜于預(yù)期，更讓人擔(dān)心經(jīng)濟(jì)放緩可能比之前想象得更嚴(yán)重。

與此同時(shí)，租賃市場(chǎng)的變化也在影響住房需求。此前，全美平均租金持續(xù)下滑，這在一定程度上減輕了租戶的壓力。但這一趨勢(shì)近期出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，Redfin數(shù)據(jù)顯示，7月份租金中位數(shù)同比上漲1.7%，為2023年1月以來(lái)的最大漲幅。

期待降息

在北卡羅來(lái)納州夏洛特工作的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人桑迪·麥卡爾平（Sandy McAlpine）表示，許多潛在買(mǎi)家正在觀望，期待美聯(lián)儲(chǔ)盡快降息，從而降低購(gòu)房成本。“大家都認(rèn)為，一旦美聯(lián)儲(chǔ)降息，就是他們出手買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)”。

盡管市場(chǎng)普遍預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)將在9月降息，近期抵押貸款利率也有所回落，但歷史經(jīng)驗(yàn)表明，情況并非總是如此。事實(shí)上，去年秋季美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始降息時(shí)，抵押貸款利率反而出現(xiàn)了上升。

雖然美聯(lián)儲(chǔ)并不直接設(shè)定抵押貸款利率，但其政策會(huì)影響10年期國(guó)債收益率，而這正是決定房貸成本的關(guān)鍵基準(zhǔn)。根據(jù)房地美（Freddie Mac）數(shù)據(jù)，上周30年期固定抵押貸款利率平均為6.58%，為近10個(gè)月來(lái)的最低水平。

費(fèi)爾韋瑟預(yù)計(jì)，明年的抵押貸款利率仍有望繼續(xù)下降。但她也提醒，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)存在很大不確定性，買(mǎi)家應(yīng)保持謹(jǐn)慎。

“現(xiàn)在買(mǎi)家有機(jī)會(huì)獲得以前沒(méi)有的機(jī)會(huì)，他們可以協(xié)商出更優(yōu)惠的價(jià)格，而且抵押貸款利率也不像今年早些時(shí)候那么高了?！彼f(shuō)，“對(duì)于那些一直在觀望的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在或許是重新入市的好時(shí)機(jī)。”