證券時(shí)報(bào)網(wǎng)
康殷
2025-08-25 19:44
“未來(lái)機(jī)遇，現(xiàn)已抵港”。
在香港西九龍高鐵站的出站口，美國(guó)資管巨頭景順集團(tuán)的QQQETF廣告牌率先映入眼簾。此外，來(lái)自新加坡的星展銀行、香港未來(lái)資產(chǎn)資本等機(jī)構(gòu)也紛紛“承包”電子屏，讓人眼花繚亂。
作為不少外資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的第一站，香港重新成為全球資本競(jìng)相流入的沃土。國(guó)際資管機(jī)構(gòu)、對(duì)沖基金、家族辦公室等“New Money”更是涌入中環(huán)，大手筆租賃超甲級(jí)寫(xiě)字樓，一舉扭轉(zhuǎn)了過(guò)去三年香港疲弱的寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)。
恒生指數(shù)今年漲幅超過(guò)26%，漲幅位居全球前列。上半年港股共迎來(lái)44家公司新上市，總集資額達(dá)1094億港元，超2024年上半年的八倍多，也是2021年以來(lái)最強(qiáng)勁的半年度表現(xiàn)。
港交所數(shù)據(jù)，截至7月底，2025年上半年平均每日成交金額為2402億港元，同比增長(zhǎng)118%。
作為國(guó)際離岸金融中心，香港這顆“東方之珠”正在重現(xiàn)榮光。
中環(huán)超豪寫(xiě)字樓租賃回暖：IFC出租率已達(dá)到歷史最高
中環(huán)的超甲級(jí)寫(xiě)字樓出租率，正在接近飽和。
在市場(chǎng)的轉(zhuǎn)暖之際，嗅覺(jué)靈敏、實(shí)力雄厚的“New money”涌入中環(huán)，以每平方英尺100港元以上的“天價(jià)”租賃辦公室，彰顯公司實(shí)力。
2月份，美國(guó)頂級(jí)對(duì)沖基金公司Point72 Asset Management宣布租用中環(huán)The Henderson（恒基兆業(yè)大廈）的四個(gè)樓層，總面積約5.5萬(wàn)平方英尺（約5110平方米），以擴(kuò)大其在香港的辦公空間。界面新聞了解到，每平方英尺租金約為120港元。Point72目前在香港渣打大廈租有約3.5萬(wàn)平方英尺的空間。
圖：中環(huán)The Henderson商業(yè)大廈 界面新聞?dòng)浾哙u文榕拍攝
6月份，恒基地產(chǎn)宣布，其子公司與美國(guó)量化交易大廠簡(jiǎn)街資本（Jane Street）正式簽署了租賃協(xié)議。簡(jiǎn)街資本豪擲18.3億港元租下了中環(huán)新海濱項(xiàng)目第一期六層樓約22萬(wàn)平方英尺的樓面，月租超3000萬(wàn)港元，約合每平方英尺137港元，較當(dāng)前平均租金溢價(jià)約50%。
界面新聞?dòng)浾吡私獾?，?jiǎn)街資本于2010年進(jìn)駐香港，最初只租用了中環(huán)渣打大廈近兩層樓面辦公。本次簽約恒基地產(chǎn)，一舉刷下香港中環(huán)核心商業(yè)區(qū)數(shù)十年來(lái)單一辦公室的租賃紀(jì)錄。
過(guò)去三年，香港甲級(jí)寫(xiě)字樓需求疲弱、大量甲級(jí)寫(xiě)字樓供過(guò)于求。戴德梁行2024年四季度報(bào)告顯示，彼時(shí)香港中環(huán)超甲級(jí)寫(xiě)字樓尺租92.1元，較2019年高位（166.1元）累計(jì)下滑超40%。
今年以來(lái)，隨著市場(chǎng)活躍度的大幅提升，以IFC為代表的超甲級(jí)寫(xiě)字樓正在“一位難求”。
談及香港超甲級(jí)寫(xiě)字樓的租賃回暖，戴德梁行執(zhí)行董事及香港研究部主管鄧淑賢對(duì)界面新聞表示，2025年上半年香港交易所的首次公開(kāi)招股（IPO）集資額重奪全球首位。隨著更多企業(yè)來(lái)港上市，預(yù)期將會(huì)進(jìn)一步提振寫(xiě)字樓市場(chǎng)情緒，并帶動(dòng)銀行金融及專(zhuān)業(yè)服務(wù)等相關(guān)行業(yè)的租賃需求，相信對(duì)中環(huán)地區(qū)辦公室租賃情況有正面支持作用。
圖：今年上半年全球領(lǐng)先的十大新股融資市場(chǎng)一覽 單位：十億美元 香港交易所/圖源
“今年，這些外資對(duì)沖基金、家族辦公室的勢(shì)頭很猛，他們?cè)谧赓U辦公室的時(shí)候都很闊綽。”第一太平戴維斯（香港）有限公司董事總經(jīng)理、租務(wù)部主管劉偉基告訴界面新聞?dòng)浾撸@些New Money更喜歡中環(huán)的新寫(xiě)字樓，要求硬件要舒適，最好是辦公桌就能看到海景。
劉偉基對(duì)界面新聞?dòng)浾叻治?，這些超甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金大約在100-120港元/平方呎，相比去年年末的90-95港元/平方英尺環(huán)比增長(zhǎng)近20%。而對(duì)岸海港城的寫(xiě)字樓的租金有所下跌，從此前的60-70港元/平方英尺下滑至40-46港元/平方英尺。
表：香港今年一季度主要租賃成交明細(xì) 來(lái)源：戴德梁行
“新冠疫情之后，這些超豪華的寫(xiě)字樓空置率比較高，一度達(dá)到了兩成半、三成的樣子?，F(xiàn)在隨著對(duì)沖和量化基金的涌入，IFC的出租率大幅上升，目前出租率差不多超過(guò)了九成半，達(dá)到歷史最高值了?！眲セ嬖V記者，與此同時(shí)，Time Square（時(shí)代廣場(chǎng)）等老牌的寫(xiě)字樓，出租率沒(méi)有增加，目前僅有七成半的樣子。
戴德梁行發(fā)布的香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)2025年一季度報(bào)告顯示，香港甲級(jí)寫(xiě)字樓當(dāng)季整體凈吸納量錄得正14.37萬(wàn)平方呎。其中，核心區(qū)域受到新租戶的追捧，以中環(huán)為代表的中區(qū)占到新租賃面積的34%。
戴德梁行數(shù)據(jù)，第一季度由金融及保險(xiǎn)行業(yè)的搬遷和擴(kuò)充活動(dòng)為主要推動(dòng)力，在第一季已知租客身份的新租賃成交之中，上述兩個(gè)行業(yè)的客戶成交額約占到了46%。
外資基金經(jīng)理：外國(guó)同事學(xué)會(huì)說(shuō)普通話了
香港特區(qū)政府財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波今年多次表示，未來(lái)兩三年，香港將超越瑞士，成為全球最大的跨境資產(chǎn)和財(cái)富管理中心。
近期，香港證監(jiān)會(huì)發(fā)布《2024年資產(chǎn)及財(cái)富管理活動(dòng)調(diào)查》（下稱(chēng)《調(diào)查》）。文中提到，截至2024年年底，香港資產(chǎn)及財(cái)富管理業(yè)務(wù)的管理資產(chǎn)總值升至35.1萬(wàn)億港元，同比上漲13%；增長(zhǎng)動(dòng)力主要來(lái)自7050億港元的凈資金流入，同比上漲81%。
“過(guò)去五年，來(lái)自亞太區(qū)其他市場(chǎng)、北美及歐洲投資者所占的管理資產(chǎn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，三者所占的百分比分別達(dá)到雙位數(shù)。”《調(diào)查》顯示。
加倉(cāng)以港股為代表的中國(guó)資產(chǎn)，正成為外資金融機(jī)構(gòu)的共識(shí)。
摩根士丹利中國(guó)首席股票策略師王瀅（Laura Wang）團(tuán)隊(duì)對(duì)界面新聞表示，在全球多頭基金連續(xù)兩個(gè)月凈買(mǎi)入中國(guó)股票之后，預(yù)計(jì)重返中國(guó)股市的趨勢(shì)將“更為強(qiáng)勁”。
“我上周剛從馬來(lái)西亞調(diào)研回來(lái)，下周馬上又要去武漢參加一個(gè)行業(yè)展會(huì)，最明顯的感受就是說(shuō)普通話的同行越來(lái)越多，日常調(diào)研的時(shí)候說(shuō)普通話的場(chǎng)景也很多，甚至連團(tuán)隊(duì)的外國(guó)同事都學(xué)會(huì)了幾句普通話?！蹦惩赓Y投資機(jī)構(gòu)的基金經(jīng)理說(shuō)。
這位基金經(jīng)理告訴界面新聞?dòng)浾?，她主要?fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)中的權(quán)益投資，覆蓋科技、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)。“在2023年末OpenAI誕生后，全球的科技已經(jīng)有了新一輪復(fù)蘇的跡象，那時(shí)候主要是往美國(guó)跑，一年可能去3-4次?！彼硎?，但今年隨著DeepSeek的爆發(fā)，客戶對(duì)亞太地區(qū)的科技企業(yè)更感興趣了，團(tuán)隊(duì)去中國(guó)內(nèi)地的調(diào)研也增加了很多。
“忙到和朋友失聯(lián)”，是不少外資基金經(jīng)理、投行人的現(xiàn)狀。“今年以來(lái)的感受特別明顯，我的那些同樣在做分析師、基金經(jīng)理的朋友們都突然變得很忙。可能發(fā)完訊息后，隔一兩天才能收到回信。”上述外資機(jī)構(gòu)的基金經(jīng)理對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎尽?/p>
“我現(xiàn)在已經(jīng)學(xué)會(huì)了用12306 APP購(gòu)買(mǎi)高鐵票?！币晃粊?lái)自英國(guó)的基金經(jīng)理告訴記者，6個(gè)小時(shí)車(chē)程以?xún)?nèi)的調(diào)研，他都會(huì)選擇坐高鐵，“又快又平穩(wěn)”，“每次買(mǎi)高鐵票，我都會(huì)優(yōu)先選擇靠窗的位置，看著高鐵平穩(wěn)地在鐵軌上飛馳，迅速準(zhǔn)點(diǎn)到達(dá)，這種感覺(jué)特別amazing。”
中國(guó)證監(jiān)會(huì)和香港聯(lián)交所為市場(chǎng)的反彈提供了重要的政策基礎(chǔ)。
瑞銀全球投資銀行部亞洲區(qū)副主席朱正芹在接受界面新聞采訪時(shí)提到，香港聯(lián)交所此前推出的上市規(guī)則19C和上市規(guī)則18C為中概股回流香港和特專(zhuān)科技企業(yè)赴港上市提供了便利，同時(shí)聯(lián)交所近年也推出了多項(xiàng)舉措簡(jiǎn)化A股上市公司赴港上市流程。
“包括簡(jiǎn)化符合條件的A股上市公司的香港聯(lián)交所和證監(jiān)會(huì)審核流程、2024年12月就優(yōu)化IPO定價(jià)及公開(kāi)市場(chǎng)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公開(kāi)咨詢(xún)等，顯著提升了A股公司赴港上市的效率?！敝煺壅J(rèn)為。
摩根大通香港上市及企業(yè)融資部門(mén)主管白思佳表示，從投資者的角度來(lái)看，香港市場(chǎng)的投資者對(duì)內(nèi)地企業(yè)本身就比較了解，隨著一系列支持政策的出臺(tái)，加上一些前期上市的優(yōu)質(zhì)大項(xiàng)目得到了市場(chǎng)的積極反饋，投資者的關(guān)注熱度進(jìn)一步提?！跋愀凼袌?chǎng)是一個(gè)開(kāi)放流動(dòng)的市場(chǎng)，既可以吸引內(nèi)地資金，也可以吸引海外投資者。海外資金的回流，又帶動(dòng)了南下資金，如此形成了一個(gè)正循環(huán)。”
人才涌入：外資名企火熱招聘
“錢(qián)多了，人也多了?！?第一太平戴維斯（香港）有限公司董事總經(jīng)理劉偉基感慨。
7月起，香港秋招就迎來(lái)了第一波名企開(kāi)放高峰，包括貝萊德、摩根士丹利、麥肯錫等知名機(jī)構(gòu)紛紛開(kāi)啟2026年的實(shí)習(xí)和全職招聘。
貝萊德啟動(dòng)了2026年金融前臺(tái)實(shí)習(xí)及全職崗位的招聘，摩根士丹利也開(kāi)啟了2026年金融類(lèi)和科技類(lèi)實(shí)習(xí)項(xiàng)目的申請(qǐng)通道。
簡(jiǎn)街資本在香港擬招聘超過(guò)40個(gè)職位，包括交易、技術(shù)、運(yùn)營(yíng)等都有涉及，其中應(yīng)屆畢業(yè)生和實(shí)習(xí)生可以投遞的崗位有21個(gè)。
“渣打銀行急缺人手，急撈全職，年薪50W！急！”、“香港外資金融機(jī)構(gòu)，偶爾加班、不抓考勤、發(fā)bonus，急招人！”，在一些社交平臺(tái)，香港金融機(jī)構(gòu)的招聘帖很多。為了提高招聘效率，一些外資金融機(jī)構(gòu)的HR正在嘗試?yán)@過(guò)獵頭，主動(dòng)在社交媒體發(fā)帖。
“香港金融崗位真的爆發(fā)了，目前我們接到的客戶招聘需求很多，HC的崗位涵蓋投行、券商、銀行、基金等多個(gè)類(lèi)別?！币晃粚?zhuān)注香港金融行業(yè)招聘的獵頭Amy告訴界面新聞?dòng)浾撸F(xiàn)在很多外資金融機(jī)構(gòu)在香港大量招人，并且可以幫助應(yīng)聘者辦理港簽，需要應(yīng)聘者盡早到崗。
“我們香港的團(tuán)隊(duì)正在招人，和此前相比，招聘條件有所放寬。之前要求粵語(yǔ)和英語(yǔ)流利對(duì)話，現(xiàn)在放寬到普通話和英語(yǔ)流利對(duì)話就可以。入職流程也很快，一個(gè)月之內(nèi)就能搞定，因?yàn)榻M內(nèi)真的很缺人。”某外資基金亞太區(qū)總監(jiān)告訴記者。
富?，敐蓵?huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)及鑒證IPO業(yè)務(wù)合伙人蔡華山告訴界面新聞?dòng)浾撸鳛橐患以谙愀跧PO市場(chǎng)相對(duì)活躍的非四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所，目前在香港本地，他們除了招聘香港本地員工，也逐步增加“港漂”員工的加入。蔡華山認(rèn)為，這些員工可能作為較好的內(nèi)地企業(yè)和香港從業(yè)之間的“橋梁”。
香港也成為了一些留學(xué)生回國(guó)就業(yè)選擇的第一站。
去年7月份，從美國(guó)西北大學(xué)梅迪爾新聞學(xué)院碩士畢業(yè)的Judy畢業(yè)后來(lái)到香港，做起了“港漂”。目前，她在一家外資投資機(jī)構(gòu)擔(dān)任媒體聯(lián)絡(luò)人，月薪在2.5-3萬(wàn)港幣。在Judy看來(lái)，“香港是外資進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)的第一站，它的國(guó)際金融中心地位無(wú)可替代”。
但對(duì)于剛畢業(yè)的“港漂”來(lái)說(shuō)，如何適應(yīng)香港的高物價(jià)生存壓力，仍是需要精打細(xì)算的“大問(wèn)題”。“我是通過(guò)小紅書(shū)，最后在離島找到了合租的室友，現(xiàn)在住的房間大概8平米，一個(gè)月房租大約3200港幣?！盝udy說(shuō)，每天單程通勤40分鐘之內(nèi)，把房租控制在收入的10%左右，是她能找到的最優(yōu)解。
除了初出茅廬的“港漂”，有十幾年工作經(jīng)驗(yàn)的外國(guó)人也希望在香港“扎根”。
“我們特別希望香港的金融業(yè)能延續(xù)現(xiàn)階段的繁榮，因?yàn)楝F(xiàn)在全球的投資都在重新審視自己的股票敞口，希望將資金投向歐洲和亞洲地區(qū)。這對(duì)我們從業(yè)者來(lái)說(shuō)也是好消息，客戶投來(lái)的錢(qián)變多了，我們管理的錢(qián)也會(huì)變多，自己的薪水也會(huì)增加?！鄙鲜鍪茉L的英國(guó)籍外資基金經(jīng)理對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎荆拔蚁朐谙愀圪I(mǎi)房子，然后和女朋友結(jié)婚”。
站在太平山頂，眺望維港和香江，璀璨的燈光照亮夜空。每一棟摩天大樓內(nèi)，都在上演著“金錢(qián)永不眠”。香港這顆東方明珠，正以獨(dú)特的魅力繼續(xù)吸引著全球資本的到來(lái)。
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