證券時(shí)報(bào)網(wǎng)
李志強(qiáng)
2025-08-12 12:58
“銷售（人員）不夠用了?！北本╉樍x區(qū)某新房項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道說，“以前每個(gè)銷售只帶一組客戶，有時(shí)候兩個(gè)銷售帶一組；周末來看房的人太多，一個(gè)銷售要帶兩組客戶。”
8月8日晚，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》指出，京籍居民家庭、在北京市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環(huán)外商品住房不限套數(shù)。新政還在全市范圍內(nèi)優(yōu)化公積金政策。
這是時(shí)隔10個(gè)月后，北京再度對(duì)樓市政策進(jìn)行大幅優(yōu)化。
此前，北京樓市正值傳統(tǒng)淡季，市場熱度相對(duì)不高。新政出臺(tái)后的首個(gè)周末，市場活躍度便明顯提升，部分位于五環(huán)外的新房項(xiàng)目，咨詢量和到訪量都大幅增加。
在二手房市場，多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，買賣雙方的咨詢量都在增加，一些業(yè)主希望趁此機(jī)會(huì)將掛牌已久的房子賣掉。
上個(gè)周末，北京的不少新房項(xiàng)目都發(fā)布了“成交喜報(bào)”，一些二手房經(jīng)紀(jì)人也聲稱交易量在增加。但由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，目前尚不清楚政策的實(shí)際影響有多大。
一個(gè)事實(shí)是，這一罕見地出臺(tái)于年中淡季的新政，正在平靜的北京樓市掀起波瀾。
開發(fā)商加班做方案
“本來已經(jīng)下班了，結(jié)果被叫回來加班做方案?！蹦逞肫箝_發(fā)商內(nèi)部人士說。
8月8日的樓市新政，于19點(diǎn)左右推出。當(dāng)時(shí)正值下班時(shí)間，該人士已經(jīng)離開公司，但很快又被叫回來，配合項(xiàng)目做營銷方案。
該人士表示，今年上半年，北京就有松綁五環(huán)外限購的傳言，但由于遲遲不見政策落地，不少從業(yè)者認(rèn)為只是傳言而已，至少短期內(nèi)不會(huì)推出。
“北京的重磅樓市政策，很少在7、8月份的淡季出臺(tái)?！彼硎荆鼛啄甑闹匕鯓鞘姓?，大多在“小陽春”（3月到5月）期間、國慶長假前夕、春節(jié)前后等時(shí)間點(diǎn)出臺(tái)。年中的7月和8月，通常既是市場淡季，也是政策淡季。
但從近期的市場變化來看，樓市政策的加碼又有其必要性。
北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，今年7月，北京二手房住宅網(wǎng)簽12784套，剔除受春節(jié)假期因素影響的1月和2月，為年內(nèi)新低，環(huán)比下降15.6%，同比下降17.9%。同期，北京新房成交量同樣創(chuàng)近幾個(gè)月的新低。
進(jìn)入8月，二手房交易量繼續(xù)下滑。有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，從上旬的交易數(shù)據(jù)來看，全月二手房成交量有跌破1萬套的可能。
樓市新政出臺(tái)當(dāng)晚，不少房地產(chǎn)營銷人士加班做方案。一些新房項(xiàng)目延長了開放時(shí)間，直到深夜，“雖然政策是第二天開始執(zhí)行，但我們給客戶發(fā)了消息后，有客戶說晚上就能來看看?！?/p>
部分大型銷售代理公司也借政策熱度進(jìn)行推銷。8日晚間，不少銷售代理人員以“五環(huán)外解除限購”為噱頭，向客戶推送長安街沿線、園博園、副中心等重點(diǎn)板塊的新房項(xiàng)目。這些項(xiàng)目均位于五環(huán)外。
在二手房市場，經(jīng)紀(jì)人也借機(jī)向客戶發(fā)送消息，提示市場預(yù)期即將好轉(zhuǎn)。但常營區(qū)域某鏈家門店的經(jīng)紀(jì)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，相比買家，業(yè)主對(duì)新政的興趣更大。有業(yè)主咨詢，新政后房子會(huì)不會(huì)更好賣。
他還表示，周末兩天，其所在區(qū)域的二手房掛牌量有明顯增加。
低總價(jià)房源受青睞
根據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年1~7月，北京新建商品住宅銷售套數(shù)中，五環(huán)外占比超80%。因此，新政對(duì)新房市場的利好顯而易見。
記者了解到，在海淀、通州、石景山、順義等區(qū)，均有項(xiàng)目在周末迎來看房高峰。前述順義區(qū)新房項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人表示，周六晚上一直忙到10點(diǎn)多還有客戶，周日沒有忙到那么晚，但相比此前的周末，項(xiàng)目接待的人數(shù)還是增加了不少。
他還表示，“大部分是已經(jīng)登記的老客戶，也有少數(shù)新客戶主動(dòng)預(yù)約過來看房?！?/p>
該項(xiàng)目主打剛需和剛改，最小戶型面積不到80平方米。按照最新的政策，滿足條件的購房者只需付出不到40萬首付款即可“上車”。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，新政出臺(tái)后，換房者無需賣掉現(xiàn)有的房屋，就能以有限的預(yù)算購買五環(huán)外的房子。因此，低總價(jià)、低首付的房源明顯更受青睞。如果有地鐵、學(xué)區(qū)等優(yōu)勢(shì)，房子的吸引力會(huì)更大。
她指出，從合碩代理的項(xiàng)目來看，周末到訪量普遍增加，與此前的周末相比，增幅從30%、40%到200%不等。
一些區(qū)域的二手房熱度也明顯高漲。綜合多位經(jīng)紀(jì)人提供的信息，海淀區(qū)西二旗、朝陽區(qū)北苑為上周末的熱點(diǎn)帶看區(qū)域。
值得注意的是，從新政出臺(tái)的當(dāng)晚開始，就有部分二手房業(yè)主提價(jià)。周末兩天，對(duì)二手房進(jìn)行提價(jià)的業(yè)主數(shù)量也略高于以往的周末。但經(jīng)紀(jì)人普遍表示，業(yè)主的提價(jià)幅度很小，大多是覺得之前降太多了。且從整體市場來看，這種情況仍屬于少數(shù)。
雖然新政主要利好五環(huán)外房源，但部分五環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目也因此受益。
北京南四環(huán)外某新房項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，上周末，有兩個(gè)觀望已久的老客戶選擇認(rèn)購。他認(rèn)為，這可能是由于預(yù)期變化所致。
政策效果需要時(shí)間顯現(xiàn)
根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，新政后的首個(gè)周末（8月9日~8月10日），北京新建商品住宅分別網(wǎng)簽83、92套，二手住宅分別網(wǎng)簽178、116套。但由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后性，分析人士指出，新政能帶動(dòng)多少成交量，仍需進(jìn)一步觀察。
上個(gè)周末，北京的不少新房項(xiàng)目都發(fā)布了“成交喜報(bào)”，一些二手房經(jīng)紀(jì)人也聲稱交易量在增加。但其真實(shí)性尚難得到驗(yàn)證。
郭毅判斷，從上周末的認(rèn)購情況來看，很多新房項(xiàng)目成交量比以往的周末提升20%~30%。
她指出，對(duì)于政策效果的評(píng)判，需要拉長周期?！爸苣┏山坏目蛻?，大部分是以前看過房子，但由于各種原因比較猶豫。新政的出臺(tái)堅(jiān)定了他們的購買信心，從復(fù)訪轉(zhuǎn)為認(rèn)購?！?/p>
相比之下，新增的到訪客戶不會(huì)那么快做出決定，他們需要更長的決策周期。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也提醒，新政在短期內(nèi)激活了部分市場，但目前仍有不少區(qū)域和項(xiàng)目受影響較小，未出現(xiàn)明顯升溫。同時(shí)，當(dāng)前北京市場以改善性需求為主，購房者大多需要換房，買和賣都需要時(shí)間。因此，政策傳導(dǎo)需要一定的周期。
不過，短期來看，新政對(duì)于市場的提振仍有著積極作用。
張大偉指出，按照往年的慣例，下半年的樓市政策經(jīng)常在9月份出臺(tái)，而今年在市場慣性下調(diào)的情況下，提前出臺(tái)政策，對(duì)市場信心有明顯提升。在前幾周成交量下跌的情況下，未來成交量有望回升，并有助于市場見底企穩(wěn)。
他還表示，北京的樓市政策仍保持著漸進(jìn)式調(diào)整的節(jié)奏。本次調(diào)整被視為“階段性政策”，后續(xù)視市場回溫情況，仍有進(jìn)一步優(yōu)化的空間。
總體而言，他認(rèn)為，北京此次政策調(diào)整以“去庫存、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，短期內(nèi)有效穩(wěn)定市場，但長期仍需依賴經(jīng)濟(jì)基本面的改善和居民收入預(yù)期的修復(fù)。對(duì)于購房者，需關(guān)注政策窗口期下的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，同時(shí)警惕非核心區(qū)域的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
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